Najczęściej realizowane wyceny obejmują lokale mieszkalne i użytkowe. Opracowania dotyczą mieszkań własnościowych oraz spółdzielczych, a także lokali usługowych, biurowych i handlowych – również tych zlokalizowanych w historycznych kamienicach i budynkach zabytkowych.
Dlaczego lokale w Krakowie są trudniejsze, niż wyglądają
Wycena mieszkania wydaje się prosta: bierze się cenę metra z okolicy i mnoży przez powierzchnię. W praktyce to najszybszy sposób, żeby się pomylić o kilkanaście procent. W Krakowie różnica między dwiema równoległymi ulicami potrafi być większa niż różnica między dwiema dzielnicami, a portale ogłoszeniowe pokazują ceny ofertowe, nie transakcyjne, czyli to, czego ktoś chciał, a nie to, co realnie zapłacono.
Rzeczoznawca pracuje na rejestrze cen i wartości nieruchomości, czyli na danych z aktów notarialnych. To jedyne wiarygodne źródło informacji o tym, ile faktycznie kosztuje metr na danej ulicy.
Co wpływa na wartość lokalu
- Lokalizacja w skali mikro: piętro, ekspozycja okien, widok, hałas, dostęp do windy.
- Układ funkcjonalny: mieszkanie przechodnie i dwupokojowe o tej samej powierzchni to inne pieniądze.
- Standard wykończenia i data ostatniego remontu.
- Stan techniczny budynku: dach, elewacja, instalacje, przeprowadzone termomodernizacje.
- Forma własności: odrębna własność, spółdzielcze własnościowe prawo, udział w gruncie, użytkowanie wieczyste.
- Części przynależne: komórka lokatorska, miejsce postojowe, garaż, balkon lub ogródek.
- Obciążenia: hipoteki, służebności, zadłużenie wobec wspólnoty lub spółdzielni.
Lokale użytkowe
Przy lokalach usługowych, biurowych i handlowych obok podejścia porównawczego stosuję najczęściej podejście dochodowe. Liczy się to, jaki czynsz obiekt jest w stanie generować, jaka jest stabilność najemcy, długość umowy i realne ryzyko pustostanu. Lokal w dobrej lokalizacji z długoterminową umową najmu jest wart wyraźnie więcej niż identyczny lokal stojący pusty.
Mieszkania spółdzielcze
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to nie to samo co odrębna własność i wycena musi to uwzględnić. Sprawdzam stan prawny gruntu pod budynkiem, sytuację spółdzielni oraz to, czy dla lokalu można założyć księgę wieczystą, bo brak takiej możliwości bywa istotnym ograniczeniem przy kredycie.
Jakie dokumenty będą potrzebne
- Numer księgi wieczystej lokalu (jeśli jest założona).
- Akt notarialny nabycia lub przydział ze spółdzielni.
- Zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie, przy lokalach spółdzielczych.
- Rzut lokalu lub zaświadczenie o powierzchni użytkowej.
- Informacja o wysokości opłat eksploatacyjnych.
- Przy lokalach użytkowych, umowy najmu.
Cel wyceny
Najczęstsze powody, dla których klienci zamawiają wycenę mieszkania: kredyt hipoteczny, sprzedaż lub zakup, spadek, darowizna albo zachowek, podział majątku po rozwodzie oraz rozliczenie podatkowe.
Umów wycenę mieszkania
Telefon 502 193 491 lub formularz kontaktowy. Podaj adres, metraż i cel wyceny, odezwę się z terminem i ceną.
Podstawa prawna: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wraz z rozporządzeniem wykonawczym w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Uprawnienia zawodowe rzeczoznawcy majątkowego nadaje minister właściwy do spraw budownictwa. Środowisko zawodowe zrzesza Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.