Przeanalizowałem i wyceniłem dużą ilość kamienic na rynku krakowski i nie tylko, w tym obiektów zabytkowych i objętych ochroną konserwatorską. W Krakowie to kategoria wyjątkowa i najtrudniejsza ze wszystkich, jakimi się zajmuję.
Dlaczego kamienica to osobna liga
Przy domu czy mieszkaniu zestaw czynników jest w miarę przewidywalny. Przy kamienicy każdy obiekt jest inny, a rozrzut wartości między dwoma budynkami stojącymi obok siebie potrafi być kilkukrotny. Decyduje o tym kilka rzeczy naraz:
Stan prawny
To zwykle pierwsze, co sprawdzam, i często najbardziej kosztowne w skutkach. Współwłasność ułamkowa z licznymi udziałowcami, nieuregulowane stany spadkowe, roszczenia reprywatyzacyjne, wpisy w dziale III i IV księgi wieczystej, każdy z tych elementów obniża wartość i zawęża krąg nabywców.
Struktura najmu
Kamienica z najemcami na tak zwanym czynszu regulowanym albo z lokatorami z przydziału to zupełnie inny przedmiot obrotu niż budynek z komercyjnymi umowami najmu. Analizuję strukturę lokali, wysokość faktycznie pobieranych czynszów, zaległości, poziom pustostanów i realną możliwość zmiany sposobu użytkowania.
Ochrona konserwatorska
Wpis do rejestru zabytków lub położenie w strefie ochrony konserwatorskiej działa w dwie strony. Podnosi prestiż i bywa atutem, ale nakłada obowiązki: każda ingerencja wymaga uzgodnień, a koszty remontu prowadzonego pod nadzorem konserwatora są istotnie wyższe niż przy zwykłym budynku. W wycenie musi się to znaleźć po obu stronach bilansu.
Stan techniczny
Stropy drewniane, mury bez izolacji poziomej, zawilgocenia, instalacje sprzed kilkudziesięciu lat, dach po terminie. Przy kamienicach zakres koniecznych nakładów bywa porównywalny z wartością samego budynku i jest jednym z głównych czynników różnicujących ofertę rynkową.
Jakie podejście stosuję
Najczęściej łączę podejście porównawcze z dochodowym (bo kamienica jest często aktywem generującym przychód z najmu) opartym na transakcjach podobnymi obiektami w tej samej części miasta. Przy budynkach przeznaczonych do gruntownej przebudowy sięgam po podejście pozostałościowe: od wartości obiektu po modernizacji odejmuję koszty jej przeprowadzenia i zakładany zysk inwestora.
Jakie dokumenty będą potrzebne
- Numer księgi wieczystej i aktualny odpis.
- Wypis i wyrys z rejestru gruntów.
- Zestawienie lokali z powierzchniami i przeznaczeniem.
- Wykaz umów najmu wraz z wysokością czynszów i okresami obowiązywania.
- Decyzja o wpisie do rejestru zabytków lub zaświadczenie o położeniu w strefie ochrony.
- Dokumentacja techniczna, ekspertyzy i protokoły przeglądów, jeśli istnieją.
- Informacja o przeprowadzonych remontach z ostatnich lat.
Najczęstsze cele
Kamienice wyceniam przede wszystkim na potrzeby transakcji, spraw spadkowych i zniesienia współwłasności, zabezpieczenia kredytu oraz postępowań sądowych.
Umów wycenę kamienicy
Zadzwoń pod 502 193 491. Przy kamienicach zawsze zaczynam od rozmowy o stanie prawnym i strukturze najmu, to od nich zależy zakres pracy i termin realizacji.
Podstawa prawna: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wraz z rozporządzeniem wykonawczym w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Uprawnienia zawodowe rzeczoznawcy majątkowego nadaje minister właściwy do spraw budownictwa. Środowisko zawodowe zrzesza Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.