W moim porfolio znajduje sie bogata ilość gospodarstw rolnych, budynków i budowli. To jedna z bardziej złożonych kategorii, bo gospodarstwo nigdy nie jest jednorodnym przedmiotem wyceny, składa się z elementów o zupełnie odmiennej charakterystyce, z których każdy wymaga innego podejścia.
Z czego składa się wycena gospodarstwa
Typowe gospodarstwo obejmuje kilka warstw wartości, które trzeba wycenić osobno, a dopiero potem złożyć w całość:
- Grunty rolne: z podziałem na klasy bonitacyjne, z uwzględnieniem kultury rolnej, ukształtowania i rozłogu.
- Budynek mieszkalny: wyceniany na zasadach zbliżonych do domu jednorodzinnego, ale z korektą wynikającą z lokalizacji w zabudowie zagrodowej.
- Budynki inwentarskie i gospodarcze: obory, chlewnie, stodoły, wiaty, magazyny.
- Budowle: silosy, zbiorniki, płyty obornikowe, utwardzenia, ogrodzenia, przyłącza.
- Maszyny i urządzenia trwale związane z nieruchomością: o ile wchodzą w zakres zlecenia.
- Nasadzenia i plantacje wieloletnie: sady, plantacje, zagajniki.
Dlaczego budynki gospodarcze wycenia się inaczej
Dla obór, stodół i wiat rzadko istnieje sensowny rynek porównawczy, nikt nie kupuje samej stodoły. Dlatego zwykle stosuje się tu podejście kosztowe: liczy się koszt odtworzenia obiektu przy dzisiejszych cenach materiałów i robocizny, a następnie odejmuje zużycie techniczne i funkcjonalne.
To zużycie funkcjonalne jest najczęściej pomijane przez właścicieli, a bywa decydujące. Obora zbudowana pod technologię z lat 80., dziś nieprzystająca do żadnego realnego sposobu produkcji, ma wartość znacznie niższą, niż wynikałoby z jej stanu technicznego.
Ograniczenia prawne w obrocie ziemią rolną
Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego istotnie zawęża krąg osób, które mogą nabyć nieruchomość rolną, a prawo pierwokupu przysługujące Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa dodatkowo wpływa na płynność obrotu. Mniejsza liczba potencjalnych nabywców przekłada się na wartość i musi zostać uwzględniona w operacie.
Jakie dokumenty będą potrzebne
- Numery ksiąg wieczystych wszystkich działek wchodzących w skład gospodarstwa.
- Wypisy i wyrysy z rejestru gruntów wraz z klasoużytkami.
- Wypis z miejscowego planu zagospodarowania lub studium.
- Dokumentacja budowlana zabudowań, jeśli jest dostępna.
- Informacja o dopłatach bezpośrednich i programach, którymi objęte jest gospodarstwo.
- Wykaz maszyn i urządzeń, jeśli mają być objęte wyceną.
Najczęstsze cele
Gospodarstwa wyceniam przede wszystkim na potrzeby spraw spadkowych i darowizn (to zdecydowanie najczęstszy powód) a także kredytów, transakcji, wywłaszczeń pod inwestycje drogowe i ubezpieczenia.
Umów wycenę gospodarstwa
Zadzwoń pod 502 193 491. Przy gospodarstwach warto od razu powiedzieć, ile jest działek i czy w zakresie mają być także maszyny, to główny czynnik wpływający na termin i cenę.
Podstawa prawna: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wraz z rozporządzeniem wykonawczym w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Uprawnienia zawodowe rzeczoznawcy majątkowego nadaje minister właściwy do spraw budownictwa. Środowisko zawodowe zrzesza Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.