Wyceny obejmują grunty o różnym przeznaczeniu: komercyjnych, budowlanych, rolnych i mieszanych. Grunt jest pod pewnymi względami najtrudniejszym przedmiotem wyceny: nie widać po nim stanu technicznego, a o jego wartości decydują przede wszystkim zapisy w dokumentach.
Punkt wyjścia: przeznaczenie, nie obecny sposób użytkowania
To najczęstsze nieporozumienie, z jakim spotykam się przy działkach. Właściciel pyta o wartość „działki budowlanej”, bo tak ją zawsze nazywano w rodzinie, a w miejscowym planie teren jest oznaczony jako rolny albo zieleń izolacyjna. Różnica w wartości bywa dziesięciokrotna.
Dlatego analizę zaczynam zawsze od miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a tam gdzie planu nie ma, od studium uwarunkowań i realnych szans na uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Sprawdzam nie tylko przeznaczenie podstawowe, ale też wskaźniki: intensywność zabudowy, wysokość, linie zabudowy, powierzchnię biologicznie czynną. One przesądzają, ile faktycznie da się na działce postawić.
Działki budowlane
Poza przeznaczeniem liczą się parametry, które decydują o kosztach i możliwościach inwestycji:
- Kształt i wymiary: wąska działka o tej samej powierzchni bywa wyraźnie mniej warta.
- Dostęp do drogi publicznej: bezpośredni, przez służebność, czy brak jakiegokolwiek.
- Uzbrojenie: prąd, woda, kanalizacja, gaz. Brak kanalizacji to konkretny koszt do odjęcia.
- Ukształtowanie terenu i warunki gruntowe: spadki, poziom wód gruntowych, konieczność wymiany gruntu.
- Sąsiedztwo: linia energetyczna, tory, zakład produkcyjny czy droga szybkiego ruchu obniżają wartość.
Grunty rolne
Przy działkach rolnych analizuję klasę bonitacyjną, kulturę rolną, kształt i dostępność komunikacyjną, a także ograniczenia wynikające z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, bo krąg potencjalnych nabywców bywa mocno zawężony, co samo w sobie wpływa na wartość. Osobno oceniam realny potencjał przekształcenia, jeśli takie perspektywy w ogóle istnieją.
Grunty komercyjne i inwestycyjne
Tu wartość wynika z tego, co da się na terenie zrealizować i ile ta inwestycja przyniesie. Stosuję podejście pozostałościowe albo dochodowe, analizuję chłonność terenu, przewidywane przychody z inwestycji i koszty jej przeprowadzenia.
Grunty o przeznaczeniu mieszanym
Zdarza się, że jedna działka jest w planie podzielona na kilka stref o różnym przeznaczeniu. Wtedy wyceniam każdą część odrębnie, według właściwej dla niej charakterystyki, i dopiero z tego składam wartość całości.
Jakie dokumenty będą potrzebne
- Numer księgi wieczystej.
- Wypis i wyrys z rejestru gruntów.
- Wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub zaświadczenie o jego braku.
- Decyzja o warunkach zabudowy, jeśli została wydana.
- Warunki przyłączenia mediów, jeśli zostały uzyskane.
- Mapa zasadnicza lub mapa do celów projektowych, jeżeli jest dostępna.
Cel wyceny
Działki wyceniam najczęściej na potrzeby transakcji, kredytu, spraw spadkowych oraz postępowań administracyjnych: wywłaszczeń, podziałów, służebności przesyłu i renty planistycznej.
Umów wycenę działki
Zadzwoń pod 502 193 491 lub napisz przez formularz. Najbardziej pomocny będzie numer działki i obręb albo numer księgi wieczystej.
Podstawa prawna: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wraz z rozporządzeniem wykonawczym w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Uprawnienia zawodowe rzeczoznawcy majątkowego nadaje minister właściwy do spraw budownictwa. Środowisko zawodowe zrzesza Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.