Wykonałem kilkaset wycen budynków jednorodzinnych: na rynku wtórnym oraz w trakcie budowy. To dwie zupełnie różne sytuacje i warto od razu wiedzieć, w której jesteś, bo od tego zależy zakres pracy i komplet dokumentów, o który poproszę.
Dom na rynku wtórnym
Przy budynku istniejącym pracuję najczęściej w podejściu porównawczym: zestawiam nieruchomość z transakcjami, które faktycznie doszły do skutku na tym samym rynku lokalnym, i koryguję różnice. Brzmi prosto, trudność polega na tym, że dwa domy o identycznej powierzchni potrafią różnić się wartością o kilkadziesiąt procent.
Na wynik realnie wpływają:
- Stan techniczny i standard wykończenia: nie deklarowany, tylko stwierdzony podczas oględzin.
- Rok budowy i technologia: dom z lat 70. i budynek z 2015 roku to inne koszty utrzymania i inna izolacyjność.
- Wielkość i kształt działki oraz jej zagospodarowanie.
- Lokalizacja: dojazd, komunikacja, sąsiedztwo, dostępność szkół i usług.
- Stan prawny: służebności, hipoteki, współwłasność, zgodność z planem miejscowym.
- Zgodność z projektem i pozwoleniem: samowole i nieodebrane rozbudowy potrafią mocno obniżyć wartość.
Dom w trakcie budowy
Tu punktem ciężkości jest rzetelne ustalenie stopnia zaawansowania robót. Bank wypłaca kredyt transzami i akceptuje kolejną dopiero wtedy, gdy wycena potwierdza, że poprzednia została zrealizowana. Zawyżony stopień zaawansowania to odrzucony operat i opóźnienie w wypłacie; zaniżony, zablokowane pieniądze.
Analizuję stan zerowy, stan surowy otwarty i zamknięty, instalacje, wykończenie, a także to, czy budowa jest prowadzona zgodnie z zatwierdzonym projektem. Przy budowie w toku szacuję zarówno wartość na dzień wyceny, jak i wartość po zakończeniu inwestycji, banki wymagają zwykle obu.
Jakie dokumenty będą potrzebne
- Numer księgi wieczystej.
- Wypis i wyrys z rejestru gruntów.
- Dokumentacja projektowa i pozwolenie na budowę (przy budowie w toku).
- Zawiadomienie o zakończeniu budowy lub pozwolenie na użytkowanie (dla obiektów gotowych).
- Wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy.
- Dokumenty potwierdzające przeprowadzone modernizacje, jeśli takie były.
Nie musisz kompletować tego samodzielnie przed rozmową. Część dokumentów pozyskuję w Twoim imieniu, powiedz tylko, czym dysponujesz.
Jak przebiega wycena
- Rozmowa: ustalam cel wyceny, adres, zakres i termin.
- Analiza dokumentów i stanu prawnego: księga wieczysta, plan miejscowy, ewidencja gruntów.
- Oględziny: wizja lokalna z pomiarem i dokumentacją fotograficzną.
- Analiza rynku: dobór transakcji porównawczych z rejestru cen i wartości nieruchomości.
- Operat szacunkowy: dokument w formie wymaganej przez przepisy i odbiorcę.
Więcej o samym procesie znajdziesz na stronie jak wygląda wycena krok po kroku.
W jakim celu wyceniasz dom?
Ten sam budynek wyceniony w różnych celach daje różne dokumenty. Najczęściej są to: kredyt hipoteczny, kupno lub sprzedaż, sprawa spadkowa lub zachowek, rozliczenie z urzędem skarbowym oraz ubezpieczenie.
Umów wycenę domu
Zadzwoń pod 502 193 491 albo napisz przez formularz. Podaj adres, cel wyceny i orientacyjny metraż, odpowiem z terminem i ceną.
Podstawa prawna: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wraz z rozporządzeniem wykonawczym w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Uprawnienia zawodowe rzeczoznawcy majątkowego nadaje minister właściwy do spraw budownictwa. Środowisko zawodowe zrzesza Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.