Postępowania administracyjne to obszar, w którym operat szacunkowy jest zwykle jedyną podstawą do ustalenia konkretnej kwoty, odszkodowania, wynagrodzenia albo opłaty. Sporządzam wyceny w związku z decyzjami i postępowaniami organów administracji publicznej.
Służebność przesyłu i służebność przechodu
Linia energetyczna, gazociąg, wodociąg albo kanalizacja przechodzące przez działkę ograniczają sposób korzystania z niej i za to ograniczenie właścicielowi przysługuje wynagrodzenie.
Wycena obejmuje dwa odrębne składniki, które często są mylone:
- Wynagrodzenie za ustanowienie służebności: za trwałe ograniczenie prawa własności w pasie służebności i strefie oddziaływania.
- Odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości jako całości, jeżeli infrastruktura wpływa na możliwości zabudowy pozostałej części.
Analizuję przebieg urządzenia, szerokość pasa technologicznego, strefę ochronną wynikającą z przepisów oraz to, jak realnie ogranicza ona zabudowę wynikającą z planu miejscowego. Osobno oceniam roszczenia za okres wsteczny, za bezumowne korzystanie, jeśli urządzenie stoi tam od lat bez tytułu prawnego.
Wywłaszczenie i odszkodowanie
Przy wywłaszczeniu pod inwestycję celu publicznego (najczęściej drogową) odszkodowanie ustala się na podstawie operatu. Wyceniam:
- wartość nieruchomości lub jej części przejmowanej na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu,
- zmniejszenie wartości pozostałej części, jeśli po podziale traci ona funkcjonalność, kształt lub dostęp do drogi,
- wartość składników budowlanych i nasadzeń podlegających likwidacji,
- koszty przeniesienia i inne szkody wynikające bezpośrednio z wywłaszczenia.
Jeżeli otrzymałeś już operat sporządzony na zlecenie organu i uważasz go za zaniżony, niezależna wycena jest podstawą do wniesienia zarzutów i odwołania.
Renta planistyczna
Gdy uchwalenie albo zmiana planu miejscowego podnosi wartość nieruchomości, a właściciel zbywa ją w ciągu pięciu lat, gmina może pobrać jednorazową opłatę, tak zwaną rentę planistyczną. Jej wysokość wynika z różnicy wartości przed zmianą planu i po niej, ustalonej w operacie.
Opłata adiacencka
Podobny mechanizm: opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem albo wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej. Podstawą jest różnica wartości przed i po.
Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego
Aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste oparta jest na wartości gruntu. Jeżeli aktualizacja wydaje się zawyżona, operat jest podstawą do wniesienia sprzeciwu do samorządowego kolegium odwoławczego.
Podziały i zagospodarowanie nieruchomości przyległej
Wyceny w związku z podziałem nieruchomości oraz przy nabywaniu gruntu na poprawę warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej.
Jakie dokumenty będą potrzebne
- Numer księgi wieczystej, wypis i wyrys z rejestru gruntów.
- Decyzja organu albo zawiadomienie o wszczęciu postępowania.
- Wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przed i po zmianie, jeśli sprawa dotyczy renty planistycznej.
- Mapa z przebiegiem urządzeń przesyłowych, przy służebności.
- Operat sporządzony na zlecenie organu, jeśli został doręczony.
Umów wycenę
Zadzwoń pod 502 193 491. W sprawach administracyjnych obowiązują terminy, podaj od razu, do kiedy dokument musi być gotowy.
Powiązane tematy
Sprawy przesyłowe i wywłaszczeniowe dotyczą najczęściej działek i gruntów oraz gospodarstw rolnych. Jeśli sprawa trafiła do sądu, zobacz wyceny dla sądu i komornika. Przebieg pracy opisałem w artykule jak wygląda wycena krok po kroku, a zasięg terytorialny na stronie obszaru działania.
Podstawa prawna: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wraz z rozporządzeniem wykonawczym w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Uprawnienia zawodowe rzeczoznawcy majątkowego nadaje minister właściwy do spraw budownictwa. Środowisko zawodowe zrzesza Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.