Większość osób zamawia operat szacunkowy raz albo dwa razy w życiu i nie bardzo wie, czego się spodziewać. Poniżej cały proces, od pierwszego telefonu do gotowego dokumentu.
Krok 1. Rozmowa i ustalenie zakresu
Zaczynam od pytania, które jest ważniejsze niż adres: po co potrzebujesz wyceny i kto będzie odbiorcą dokumentu. Bank, sąd, urząd skarbowy i druga strona transakcji oczekują różnych opracowań, przygotowanych według różnych założeń.
Na tym etapie ustalam też, czy wartość ma być określona na dziś, czy na datę wsteczną, jaki jest termin i jakie dokumenty już posiadasz. Po rozmowie znasz cenę i termin realizacji.
Krok 2. Analiza dokumentów i stanu prawnego
Sprawdzam księgę wieczystą, wszystkie cztery działy, bo obciążenia i roszczenia z działu III i IV potrafią istotnie zmienić wartość. Analizuję wypis i wyrys z rejestru gruntów, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub studium, decyzje administracyjne i dokumentację techniczną.
Część dokumentów mogę pozyskać w Twoim imieniu. Nie musisz kompletować wszystkiego przed pierwszym telefonem, powiedz tylko, czym dysponujesz.
Krok 3. Oględziny nieruchomości
Wizja lokalna jest obowiązkowa i nie da się jej niczym zastąpić. Podczas oględzin:
- weryfikuję stan techniczny i standard wykończenia,
- sprawdzam zgodność stanu faktycznego z dokumentacją,
- wykonuję pomiary kontrolne i dokumentację fotograficzną,
- oceniam otoczenie, dojazd i sąsiedztwo.
Termin ustalam telefonicznie, dopasowując się do możliwości osoby udostępniającej nieruchomość. Oględziny mieszkania trwają zwykle kilkadziesiąt minut, przy gospodarstwie czy kamienicy, odpowiednio dłużej.
Krok 4. Analiza rynku
To etap, którego nie widać, a który decyduje o jakości wyceny. Dobieram transakcje porównawcze z aktów notarialnych i rejestru cen i wartości nieruchomości, czyli z aktów notarialnych. Nie z portali ogłoszeniowych, te pokazują ceny ofertowe, czyli oczekiwania sprzedających, a nie kwoty faktycznie zapłacone.
Następnie stosuję podejście właściwe dla danego przypadku: porównawcze przy nieruchomościach o rozwiniętym rynku, dochodowe przy obiektach generujących przychód, kosztowe przy budynkach bez rynku porównawczego, pozostałościowe przy gruntach inwestycyjnych.
Krok 5. Operat szacunkowy
Dokument sporządzony zgodnie z wymogami ustawy o gospodarce nieruchomościami i standardami zawodowymi, w formie oczekiwanej przez odbiorcę. Operat zawiera opis nieruchomości, analizę stanu prawnego, charakterystykę rynku, uzasadnienie wyboru podejścia i metody oraz wynik wyceny wraz z pełnym wyprowadzeniem.
Przekazuję go w uzgodnionej formie i liczbie egzemplarzy. Jestem dostępny, jeśli odbiorca dokumentu ma pytania.
Jak długo jest ważny operat
Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, o ile nie zmieniły się uwarunkowania prawne ani istotne okoliczności wpływające na wartość. Po tym okresie może zostać potwierdzony przez rzeczoznawcę, co jest szybsze i tańsze niż sporządzenie nowego. Uwaga: część banków stosuje własne, krótsze terminy.
Co przygotować przed pierwszym telefonem
Nic obowiązkowego, ale rozmowa pójdzie sprawniej, jeśli będziesz mieć pod ręką: adres nieruchomości, numer księgi wieczystej lub numer działki i obręb, informację o celu wyceny oraz termin, w jakim dokument musi być gotowy.
Umów wycenę
Telefon 502 193 491 lub formularz kontaktowy. Zobacz też najczęstsze pytania.
Powiązane tematy
Sprawdź, jakie rodzaje nieruchomości wyceniam i w jakich celach sporządzam operat. Widełki cenowe i terminy opisałem w cenniku, a zasięg dojazdu na stronie obszaru działania.
Podstawa prawna: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wraz z rozporządzeniem wykonawczym w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Uprawnienia zawodowe rzeczoznawcy majątkowego nadaje minister właściwy do spraw budownictwa. Środowisko zawodowe zrzesza Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.